住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》
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2025/7/23 7:22:17
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為深入貫徹中央城市工作會議精神，落實《中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，指導(dǎo)各地制定實施城市更新專項規(guī)劃，建立完善“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案”的規(guī)劃實施體系，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部組織編制了《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，并于日前印發(fā)，壓球各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門結(jié)合實際做好城市更新規(guī)劃編制實施工作。
《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》
一、基本要求
（一）編制目的
為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于實施城市更新行動的重要決策部署，高質(zhì)量開展城市更新，科學(xué)編制城市更新規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，有力有序有效實施城市更新重點任務(wù)，制定本導(dǎo)則。
（二）適用范圍
導(dǎo)則適用于城市（包括直轄市、副省級城市、地級市和縣級市）編制城市更新規(guī)劃，地區(qū)、自治州、盟、縣可參照編制。
（三）定位作用
城市更新規(guī)劃是一定時期內(nèi)統(tǒng)籌城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)城市更新活動，謀劃實施城市更新項目，推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升的規(guī)劃，是編制和調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃，配置資金和要素，完善相關(guān)配套政策的重要依據(jù)。
（四）編制原則
1.堅持以人民為中心。聚焦解決人民群眾急難愁盼問題，落實城市更新重點任務(wù)，統(tǒng)籌推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，讓城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。
2.堅持系統(tǒng)觀念。統(tǒng)籌發(fā)展和安全，將城市更新規(guī)劃貫穿于城市建設(shè)、運(yùn)營和治理全周期，做到資金和要素跟著項目走，項目跟著規(guī)劃走，發(fā)揮穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的重要作用，讓城市更宜居、更韌性、更智慧。
3.堅持保護(hù)第一、應(yīng)保盡保、以用促保。在城市更新規(guī)劃編制實施全過程、各環(huán)節(jié)加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承，延續(xù)城市歷史文脈，彰顯城市特色風(fēng)貌，讓歷史文化和現(xiàn)代生活相得益彰、融為一體。
4.堅持守正創(chuàng)新�？茖W(xué)把握城市發(fā)展規(guī)律，改革完善城市更新規(guī)劃編制實施的體制機(jī)制，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，推進(jìn)城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化。
（五）體檢先行
堅持先體檢后更新、無體檢不更新，將城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題作為城市更新工作重點，建立“體檢發(fā)現(xiàn)問題、更新解決問題、評估更新效果、推動鞏固提升”的閉環(huán)工作機(jī)制。
（六）設(shè)計引導(dǎo)
建立與城市更新相適應(yīng)的城市設(shè)計制度，明確房屋、小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)、城市等不同尺度的設(shè)計管理要求，有機(jī)融入城市更新專項規(guī)劃、片區(qū)策劃、項目實施方案全過程，引導(dǎo)城市更新項目精準(zhǔn)落地實施。
（七）多元參與
建立政府引導(dǎo)，居民、產(chǎn)權(quán)人、企業(yè)等多元主體參與城市更新規(guī)劃編制實施的工作機(jī)制，充分發(fā)揮街道和社區(qū)作用，通過論證、公示等多種形式，廣泛聽取意見建議，推動共建共治共享。
二、規(guī)劃編制
（一）規(guī)劃編制實施體系
按照立足長遠(yuǎn)、統(tǒng)籌全局、一貫到底的要求，建立城市更新專項規(guī)劃、片區(qū)策劃、項目實施方案的規(guī)劃編制實施體系，確保從規(guī)劃編制到實施落地的一致性。各地可根據(jù)實際優(yōu)化規(guī)劃編制實施層級。
（二）編制程序
城市更新專項規(guī)劃由城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門組織編制，經(jīng)城市人民政府審定后實施。城市更新片區(qū)策劃和項目實施方案由所在地人民政府根據(jù)地方實際確定的單位組織編制，經(jīng)所在地人民政府審定后實施。
（三）規(guī)劃期限
城市更新專項規(guī)劃的期限一般為 5 年，與國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃期限保持一致。城市更新片區(qū)策劃和項目實施方案的期限結(jié)合實際確定。
（四）專項規(guī)劃內(nèi)容
城市更新專項規(guī)劃應(yīng)當(dāng)落實國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，與相關(guān)專項規(guī)劃相銜接，作為城市更新項目實施、申請中央資金、專項債和城市更新項目貸款的依據(jù)。主要包括下列內(nèi)容：
1.城市體檢。堅持問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向相結(jié)合，深入查找群眾急難愁盼問題和影響城市競爭力、承載力、可持續(xù)發(fā)展的短板弱項，提出問題清單和整治建議清單，明確城市更新重點和更新對象。
2.規(guī)劃目標(biāo)。銜接城市中長期發(fā)展需求，確定城市更新五年期的總體目標(biāo)和年度工作目標(biāo)。
3.重點任務(wù)。確定既有建筑改造利用、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)老舊廠區(qū)城中村等更新改造、城市功能完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造、城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、城市歷史文化保護(hù)傳承等任務(wù)和要求。
4.城市設(shè)計。提出城市功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)優(yōu)化要求，確定房屋、小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)、城市的更新設(shè)計原則和視線通廊、特色風(fēng)貌等城市設(shè)計引導(dǎo)要求，明確文化遺產(chǎn)保護(hù)、安全韌性等底線管控措施。
5.片區(qū)指引。統(tǒng)籌劃定若干個城市更新片區(qū)，提出指引要求，根據(jù)輕重緩急確定更新時序安排。
6.項目庫。建立城市更新項目庫，明確項目入庫、出庫的管理規(guī)則，確定項目名稱、類型、規(guī)模和實施時序等。
7.保障措施。提出土地、財政等配套支持政策建議。
（五）專項規(guī)劃成果
城市更新專項規(guī)劃編制成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、規(guī)劃圖表及其他支撐材料。
1.規(guī)劃文本包括規(guī)劃目標(biāo)、重點任務(wù)、城市設(shè)計、片區(qū)指引、項目庫、保障措施等。
2.規(guī)劃圖表包括更新對象分布圖、更新任務(wù)規(guī)劃圖、城市設(shè)計引導(dǎo)圖、更新片區(qū)劃分圖、更新片區(qū)指引圖、更新項目實施計劃表等。
3.其他支撐材料包括城市體檢報告、城市設(shè)計相關(guān)成果、專題研究、會議紀(jì)要、部門意見、專家論證意見等。
（六）片區(qū)策劃內(nèi)容
城市更新片區(qū)策劃應(yīng)當(dāng)落實城市更新專項規(guī)劃要求，并與詳細(xì)規(guī)劃做好銜接，作為制定和調(diào)整城市更新片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的依據(jù)。主要包括下列內(nèi)容：
1.片區(qū)體檢。綜合評價片區(qū)建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r，調(diào)查評估片區(qū)歷史文化資源，梳理居民、產(chǎn)權(quán)人、市場主體等多方利益訴求，摸清存量資源底數(shù)，評價更新潛力和價值，深入查找問題短板。
2.功能業(yè)態(tài)。圍繞完善城市功能、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間和打造消費(fèi)新場景，明確更新片區(qū)目標(biāo)定位、主要功能和業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，提出功能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、活力提升要求，確定業(yè)態(tài)類型、規(guī)模以及優(yōu)化策略，綜合測算片區(qū)更新經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
3.更新項目。結(jié)合片區(qū)更新潛力、功能業(yè)態(tài)、設(shè)施和交通承載力分析，提出更新模式和實施路徑，確定更新項目，劃定項目實施范圍，提出片區(qū)內(nèi)項目統(tǒng)籌實施、統(tǒng)籌盤活存量土地的要求，明確政府、市場與居民之間合理共擔(dān)的資金模式。
4.設(shè)計引導(dǎo)。以城市設(shè)計統(tǒng)籌各專業(yè)領(lǐng)域，確定公共空間、開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度、城市綜合交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、歷史文化保護(hù)等設(shè)計要求和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整建議。
（七）片區(qū)策劃成果
城市更新片區(qū)策劃編制成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、規(guī)劃圖表及其他支撐材料。
1.規(guī)劃文本內(nèi)容包括更新潛力、功能業(yè)態(tài)、更新項目、設(shè)計要點等。
2.規(guī)劃圖表包括更新潛力分析圖、功能業(yè)態(tài)策劃圖、更新方式規(guī)劃圖、更新片區(qū)設(shè)計圖、更新項目分布圖、更新項目匯總表等。
3.其他支撐材料包括更新片區(qū)體檢報告、意見征求情況、詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整建議、評審意見等。
（八）項目實施方案內(nèi)容
城市更新項目實施方案應(yīng)當(dāng)落實城市更新片區(qū)策劃要求，作為項目實施的依據(jù)。主要包括下列內(nèi)容：
1.基礎(chǔ)條件。分析項目及周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配建情況，調(diào)查評估歷史文化資源，梳理既有建筑功能類別、使用狀況、權(quán)屬關(guān)系等，廣泛征求居民、產(chǎn)權(quán)人、市場主體對更新項目的意見建議。
2.更新方式。分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢與市場供需關(guān)系，確定項目的復(fù)合功能、具體業(yè)態(tài)及相應(yīng)的更新規(guī)模，明確項目保留、改造、拆除、新建的具體范圍及建筑面積。
3.設(shè)計方案。開展總平面、建筑、設(shè)施配套、場地環(huán)境、交通系統(tǒng)、地下空間利用、歷史文化保護(hù)等詳細(xì)設(shè)計。
4.資金測算。測算項目更新改造和運(yùn)營維護(hù)各項費(fèi)用，提出項目資金方案，明確項目資金來源和籌措方式，預(yù)估項目投資回報和收益，確保風(fēng)險可控、財務(wù)可持續(xù)。
5.運(yùn)營模式。確定運(yùn)營主體、資產(chǎn)管理、收益分配等內(nèi)容，明確各方權(quán)利義務(wù)和運(yùn)營監(jiān)管要求。
（九）項目實施方案成果
實施方案的成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、重要圖表和其他支撐材料。
1.規(guī)劃文本內(nèi)容包括項目基礎(chǔ)條件、更新方式、設(shè)計方案、資金測算、運(yùn)營模式等。
2.重要圖表包括綜合現(xiàn)狀圖、歷史文化資源調(diào)查評估圖、更新實施方式圖、項目設(shè)計方案圖（1 套）、資金測算表等。
3.其他支撐材料包括相關(guān)利益主體協(xié)商情況、評審意見等。
三、保障措施
（一）編制經(jīng)費(fèi)
城市更新規(guī)劃編制經(jīng)費(fèi)可由城市人民政府按照預(yù)算管理有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌安排資金。
（二）實施評估
結(jié)合城市體檢評估，對城市更新規(guī)劃實施情況和更新效果進(jìn)行評估，制定年度實施計劃，優(yōu)化調(diào)整城市更新項目庫，完善一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新的工作機(jī)制。
（三）規(guī)劃修改
因重大項目、重大工程、重點任務(wù)實施需要修改城市更新專項規(guī)劃、片區(qū)策劃和項目實施方案的，應(yīng)報原審定機(jī)關(guān)及時修改。城市更新規(guī)劃實施涉及詳細(xì)規(guī)劃修改的，應(yīng)當(dāng)及時按程序修改。
（四）檔案移交
城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)明確城市更新專項規(guī)劃、片區(qū)策劃、實施方案編制成果的歸檔要求，由編制單位負(fù)責(zé)按照有關(guān)規(guī)定向城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門移交。
（五）專業(yè)人員隊伍支撐
加大城市更新專業(yè)團(tuán)隊培養(yǎng)力度，配備規(guī)劃、建筑、園林、工程、策劃、運(yùn)營、經(jīng)濟(jì)、城市管理等方面的專業(yè)人員，有力支撐城市更新規(guī)劃編制實施。鼓勵開展從專項規(guī)劃、到片區(qū)策劃、到項目實施、再到運(yùn)營維護(hù)的全過程技術(shù)服務(wù)，提升規(guī)劃實用性和可操作性。
（六）技術(shù)支持
探索建立適應(yīng)地方實際的城市更新規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。充分應(yīng)用全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險普查房屋建筑和市政設(shè)施調(diào)查結(jié)果、國土空間規(guī)劃“一張圖”、國土空間基礎(chǔ)信息平臺數(shù)據(jù)、城市國土空間監(jiān)測成果，依托城市信息模型（CIM）基礎(chǔ)平臺，搭建城市體檢評估信息平臺，建立城市更新規(guī)劃編制、項目管理、實施成效的全過程動態(tài)監(jiān)測和跟蹤評估機(jī)制，推動城市更新數(shù)據(jù)資源共享與協(xié)同更新。
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